注：受篇幅限制，具体数据部分和完整案例分析均未放在本文中，如有需要，请联系合富辉煌（中国）安徽公司开发研究中心市场研究部，谢谢！
一、宏观背景回顾：
1、宏观经济形势：中国经济面临提质换速，房地产投资增速放缓挤压泡沫，但伴随城镇化发展，我国房地产市场仍有巨大的潜力
1）国民经济指标：从GDP、CPI、就业情况等经济指标来看，年全国经济总体平稳，运行在合理区间。
2）年国民经济实现24年以来最低增速7.4%，但仍然保持在较高的增长水平，中国经济进入新的发展周期，提升质量、优化结构是现阶段经济发展的主要特点
3）固定资产投资增速连续五年下滑，年国民经济三驾马车出现全面减速，投资增速放缓成为经济增长乏力主要因素。
4）年全年房地产开发投资增速持续滑落，房地产与住宅投资增长率跌至历年来最低水平。
5）全国商品房销售面积近六年来首次出现负增长，在年底各项利好*策的驱动下，第四季度降幅有所收窄，但仍然是经济增长的主要拖累。
6）中国的城镇化率与发达国家相比处于较低水平，随着城镇化在我国的稳步推进，在经历一段时间的调整期后，房地产行业仍具有巨大的发展空间。
2、房地产相关指标：延续滑落态势，部分指标显扭转迹象，整体市场进入阶段性调整期
1）自六月份以来，全国房地产开发景气指数跌落至95以下，处于较低水平，市场信心明显不足。
2）年房地产施工面积增速回落，竣工面积增速上涨导致房地产面临库存压力进一步加大，而新开工面积的同比下降是房地产投资增速下滑的重要原因。
3）年房地产企业土地购置面积整体表现下滑态势，土地市场的萧条将进一步影响未来一年房地产开发投资增速。
4）近几年针对住宅的限制性*策出台，普通住宅和别墅、高档物业的投资增速下降幅度较大，特别是平米以上改善型住房年全年投资持续负增长，办公和商业则维持相对在较高水平稳定增长，预计未来供应量将有所加大。
5）在解限、降息等*策的积极影响下，年年末各城市商品房销售面积出现回升，同时房价环比降幅呈现收窄态势，特别是部分一线城市12月一手和二手住宅价格均出现环比上涨。
6）受房地产等行业下行影响，全年社会融资规模增长放缓，而12月社融规模大幅增长是利率下调的积极作用所致，同时预示着投资需求的上升，预计年二季度投资将有所回升。银行年底资金缩紧导致12月人民币贷款余额增加低于预期。
7）从已公布年销售业绩目标的三家房企来看，今年市场预期较乐观，目标增长幅度显示房企预判市场不会大幅增长，预计房企销售目标增长率将在15%-20%之间。
受行业环境影响，房企在制定年销售目标时较为谨慎，直至2月初，大多数房企都没有提出明确的业绩目标，相比往年要迟了很多。
8）年年末在业绩指标压力下，需求快速释放，整体市场表现较好，导致年1月房企销售业绩环比大幅下滑，临近春节假期的传统淡季也是业绩下降的因素之一。
3、调控*策：房地产证券化、公积金、降准等多种方式调整住房结构，促进市场流通，保证经济稳增长
1）房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段，*府面对市场下行和库存压力推进REITs试点，旨在打通融资渠道，缓解开发商的资金压力，促进住房租赁市场发展。但在我国REITs规模化发展还需要税收、登记等制度的完善。
2）“租房可提取公积金”是自去年10月以来，全国性公积金*策又一次放松，此次放开公积金提取条件，一方面盘活公积金资源，另一方面促进住房租赁市场发展。而北京、广州等一线城市也从贷款额度和利率方面对公积金*策进行放松。
3）2月4日晚，央行宣布调整人民币存款准备金率，“普降+定向”构成了这次创新型降准，此举相当于释放亿流通货币，旨在积极应对经济下行压力、释放市场流动性，鼓励金融机构将更多的资金投入小微和三农领域，促进经济健康平稳运行。
4、小结：
1)宏观经济形势：年全国经济在合理范围内稳定增长，房地产投资放缓，销售数据下滑，导致经济下行压力增大，“新常态”下，中低速增长是中国经济未来发展的主基调；
2)房地产业相关指标：在*府利好*策支持下，年末房价降幅收窄、房地产贷款增多，但国房景气指数降低、新开工和土地购置、房企销售业绩等指标的下跌表明市场信心不足，房地产进入调整期，未来一段时间仍以去库存为主；
3)调控*策：房地产信托投资基金和公积金提取宽松*策的提出均为针对租赁市场的促进措施，同时增强金融市场的流通性，而央行创新降准的发布进一步印证了宽松货币*策的预期，保增长成为现阶段的主要任务。
二、安徽地市1月房地产市场表现：
1、地市土地市场：1月份安徽地市土地市场依然呈现分化态势，受年市场遇冷影响，*府推地意愿较弱，五地市出现零成交，阜阳、宿州仍为土地热点城市，成交地块特点为面积较小、商服占比增高。
2、地市住宅市场：年1月安徽省十五个地市共成交套住宅，与年12月相比下跌13.4%，多数城市成交呈现下跌，这主要由于各楼盘本月以蓄客为主，供应量相对减少，但随着开发商优惠力度的加大、供应量的提升以及返乡置业潮到来等多重因素影响，地级市场将迎来年度供应与成交双高峰。
1）住宅市场/成交量价-淮北：1月淮北成交量小幅上涨，楼市活动较为频繁，随着返乡潮的来临，各大房企积极备战加大优惠促销力度，楼市呈现稳中有升。。
2）住宅市场/成交量价-淮南：本月淮南楼市量涨价跌，主要由于开发商加大“以价换量”力度并取得一定效果，同时一部分返乡置业人群的到来提升楼市热度，楼市呈现利好。
3）住宅市场/成交量价-亳州：1月亳州市场量价齐升，开发商积极推盘，楼市供应量明显增多，但相较缓慢的去化速度，市场库存压力仍持续加大。
4）住宅市场/成交量价-安庆：1月安庆楼市成交呈现缓步上涨的趋势，楼市热度增强，各大楼盘纷纷备战春节返乡潮，市场迎来一波供应潮，后期仍然面临较大的库存压力。
5）住宅市场/成交量价-马鞍山：自年9月以来马鞍山楼市整体呈现上涨趋势，1月住宅市场量升价平，成交量波动不大，随着返乡潮的来临楼市成交会呈现一定上涨，但仍以去库存为主。
6）住宅市场/成交量价-六安：六安楼市近2个月成交量持续下滑，楼市以暖场活动为主，市场供应降低，但随着返乡潮的来临，楼市热度上扬，新盘入市量明显增多，将迎来一波成交高峰。
7）住宅市场/成交量价-芜湖：年1月芜湖楼市成交量呈现平稳趋势，处于近半年来较高水平，这主要归功于开发商在返乡置业潮来临时推出的较大优惠力度，楼市呈现一定利好。
8）住宅市场/成交量价-蚌埠：1月份蚌埠市场量跌价平，随着前期购买力的释放本月楼市进入蓄客阶段，成交量呈现回落较为正常，随着开发商优惠力度的加大，楼市成交会呈现一定上涨。
9）住宅市场/成交量价-铜陵：1月铜陵楼市量价齐跌，上月受安置房大量备案的影响导致备案量过高，本月恢复正常的低位运行状态，开发商的“以价换量”效果不明显，楼市不容乐观。
10）住宅市场/成交量价-池州：近半年来池州市场整体走势平稳，成交量仍处于低位，1月楼市活动较为频繁，随着返乡置业客群的到来，开发商的蓄客效果将在2月得到充分体现。
11）住宅市场/成交量价-宣城：1月宣城楼市量价齐跌，自年6月以来楼市呈现持续的降价潮，有一定起色但并不明显，本月多数楼盘以蓄客为主，预计2月会迎来一波供应和成交高峰。
12）住宅市场/成交量价-滁州：1月滁州成交量小幅下滑，楼市成交整体趋稳，目前市场以去库存为主，开发商推盘积极性一般，返乡潮的到来将一定程度上刺激市场供应和成交。
13）住宅市场/成交量价-宿州：1月份宿州楼市住宅成交量价微跌，楼市供应量上升，热度有所上扬，部分客户选择观望，但随着各大楼盘优惠力度的进一步加大，将迎来一波成交小高峰。
14）住宅市场/成交量价-阜阳：1月阜阳楼市量平价跌，开发商加大优惠力度，楼市热度明显上扬，多数楼盘集中在中下旬开盘，受备案延迟暂未完全显现，后期楼市呈现供销两旺之势。
15）住宅市场/成交量价-*山：*山楼市维持低位运行，较为惨淡，城西板块逐渐成为房地产市场主力区域
3、小结：
1)土地市场：*府整体推地意愿不高，宿州、阜阳为土地成交热点区，呈现小面积、商住比增高的特征，地级市土地市场分化严重。
2)市场表现：1月市场整体成交呈现下跌，多数楼盘属于蓄客调整期，供应相对减少，随着返乡置业潮的到来，楼市将迎来成交高峰。
3)年的第一个月地级市场整体成交小幅下跌，楼市进入新一轮的蓄客准备期，各大房企积极备战返乡置业潮，计划性的推货节奏、针对性的营销策略，2月楼市将呈现供需两旺之势。
三、合肥市十月房地产市场表现：
1、土地市场：
1)供求分析：临近年底，*府推地节奏放缓，开发商以回流资金为主，拿地积极性也不高，本月仅成交1宗土地，其余三宗因未达底价流拍，成交量达到两年来的最低值。
2)成交分析：1月仅成交一新站区地块，随着土地价格的不断刷新，品牌房企的相继入驻，新站区成为新的开发热点区域。大富继蜀山区之后首次进驻新站区，将对区域商业配套有进一步完善。
3)2月供应：2月合肥土地市场依旧冷清，仅一庐江地块出让，竞得人需为*府代建农贸市场和幼儿园。
2、住宅库存分析：
1）本月开发商推货热情不高，市场供应较少，市区住宅库存量小幅下滑，库存去化周期仅4.3个月，市场仍有较大的补货空间。
2）区域库存分析：本月受多个项目入市的影响，北部组团的库存量大幅上涨，处于全市最高位，后续市场去化压力继续加大。
3、住宅供应分析：
1）面对严峻的市场竞争压力，年末开发商以消化余货回流现金为主，推货较为谨慎，1月住宅供应量与去年同期相比跌幅明显。
2）区域供应：1月外围五区成为推货的主力区域，*务区受区域内两大新盘开盘的影响供应量激增。
4、住宅成交分析：
1）9区成交：合肥楼市呈现量跌价升态势，成交量主要受市场推货力度不足的影响下滑明显，另一方面随着改善型需求的逐步释放，高价品质盘热销，合肥均价微涨保持破“8”。
2）11区成交：1月合肥和西南组团成交量跌幅明显，主要受市场推货不足的影响，成交均价均保持平稳，合肥均价微涨。
3）区域成交：本月各区成交表现较为平淡，滨湖区虽有小幅下滑，但依然是全市成交的热点区域。
5、1月推货：
1）热销楼盘：随着*策的松绑，市场改善型需求释放，多个品质改善型产品和投资型产品热销，开盘去化率基本超过80%。
2）滞销楼盘：外围区域部分楼盘由于配套的不健全，本月虽以较低价格入市，但销售情况并不理想。
6、住宅成交排名：本月滨湖区表现抢眼，5盘上榜，占TOP10成交量的59%。随着改善型需求的释放，多个高价品质盘的热销，也拉动全市住宅均价持续上扬。
7、住宅成交结构：从TOP10的成交结构来看，合肥市场成交以90-㎡的刚改产品为主，纯刚需和改善型产品也占有较大的比例，随着*策的松绑，改善型需求逐步释放。
8、商业市场：
1）全市成交：受京商商贸城单盘低价热销的带动，1月合肥市商业成交量环比上涨达到43%，同时价格受其影响也小幅下滑，单盘对成交的影响力大。
2）区域成交分析：蜀山区和新站区受区域内单盘的带动销量引领全市，庐阳区由于本月商业供应量不足，成交跌幅明显。*务和滨湖区成交均价均超过2万元/㎡，处于全市高位。
3）成交排名：京商商贸城本月F区商铺入市热销，单盘成交2.7万方，占全市总成交量的27%，成为全市成交的最大支撑。
4）成交结构：从合肥商业TOP5的成交结构来看，50㎡以下的产品由于其面积小总价低，投资门槛低，更受投资者的青睐。
9、办公市场：
1）全市成交：本月受新站区SOHO产品低价热销的带动，办公成交量涨价跌，整体走势波动明显。
2）区域成交分析：京商商贸城和唯客武里山天街两盘以高性价比热销，新站区成交量大幅上涨，领跑全市。
3）成交排名：新站区和滨湖区是目前全市办公成交的两大主力区域，在TOP5榜单中各占两席，新站区京商商贸城SOHO公寓以低价热销，占全市总成交量近半成。
4）成交结构：从合肥办公TOP5的成交结构来看，50㎡以下的小面积SOHO办公产品由于其面积小，投资成本低，便于出租，是合肥办公成交的主力产品。
10、2月推货：
1）随着春节的临近，部分开发商选择春节前这一节点推出新房源，预计将有25家楼盘推出超过套房源。改善型和投资型产品占比有所上涨，达到34%。
2）中心城区：中心城区开发商推货热情并不高，主要集中在主城区边缘板块，以刚改产品为主，部分项目有改善型和投资型产品推出。
3）外围城区：外围五区成为2月供货的主力区域，物业类型丰富，以-㎡的改善型产品为主，多个项目推出洋房产品。
4）三县：三县2月预计将有6盘推出约套房源，75-95的纯刚需产品是推货的主力，以高性价比吸引返乡置业客户。
11、小结：
1)土地市场：年底*府放缓供地，开发商拿地积极性低，1月仅成交一宗土地；
2)整体市场：面对严峻的市场竞争压力，年末开发商以消化余货回流现金为主，推货较为谨慎，1月住宅供应量与去年同期相比跌幅明显，受此影响，住宅成交量也有较大下滑；随着改善型需求的释放，高价品质盘热销，住宅成交均价受此拉动保持破“8”；
3)区域市场：九区二组团销量2升9跌，各区成交表现较为平淡，滨湖区依然是全市成交的热点区域，继续领跑全市；
4)后续供应：2月开发商推货积极性有所提高，市场供应以外围五区为主，随着*策的放松，改善型产品和投资型产品入市量增多。
四、热点项目案例分析：
1、天珑广场：
1）拿地背景：商住比例和商业自持面积为地块主要特点，要求房企具备较高商业开发和运营能力。
2）项目概况：项目位于*务区主干道潜山路，打造成为集住宅、商业、写字楼于一体的城市综合体项目。
3）项目规划：
4）住宅产品：90-99㎡的三房为主，品质刚需为主力客群，目前暂未出现㎡以上和90㎡以下的产品，侧重快销，迎合市场主流产品趋势。
5）商业规划：项目打造特色商业，立足于区域白领消费体，但受区域人气不足、商业分流严重的影响，后期运营面临一定挑战。
6）在售商业：以小面积商铺为主，目前处于认筹中，价格区间2.8-4万元/㎡。
7）营销活动：前期以品牌宣传为主，中后期侧重目标客群的锁定，积极与电商开展合作，定期暖场活动，营销手法较为典型。
8）销售情况：将近5个月的蓄客，住宅首开去化率七成不到，市场反响平平，主要由于均价较高，同时区域内存在可选择竞品，产品性价比相对较低。
9）总结：
2、世茂翡翠首府：
1）拿地背景：年7月世茂以总价15.5亿元竞得经开区亩纯居住地块，未来入市均价将迅速破“8”，此外根据竞拍条件，世茂将为*府代建小学和幼儿园，区域内教育资源的劣势将有所弥补。
2）项目概况：项目位于经开区翡翠湖畔，将打造合肥首个°全教育湖居社区，定位中高端改善型客户。
3）项目区位：项目所在区域生态人文环境佳，但配套尚不健全，主要依赖中环城和明珠广场商圈，交通待地铁三号线通车后将得到进一步完善，与老城区之间的距离进一步缩短。
4）项目规划：
5）高层产品：项目目前推出的高层产品均为市场主流的3+1产品，更多的满足居住的功能性，96㎡是主力户型，占比达到50%。
6）项目营销：项目在拿地6个月后快速开盘，实际蓄客期仅1个半月，首开采取低价入市的策略，以大品牌和学区优势吸引改善型购房者的
