李扬：新冠疫情下的住房金融市场
财经纵横
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由国家金融与发展实验室房地产金融研究中心（以下简称中心）编写的《中国住房金融发展报告（）》（以下简称报告）如期同读者见面了。（本文为李扬教授为报告所作之序。）
这是中心编写的第二份有关中国住房金融发展的年度报告。作为中心每年研究成果的集中反映，报告力求形成理论分析和市场热点密切结合的特点。所以，在年报告付梓后不久，我们就对年的市场热点进行了预判。我们认为，第一，中国的房地产市场很可能成为未来若干年中国经济的“灰犀牛”；第二，在完善房地产金融市场方面，发展REITs，并通过它来增加权益性资金投入，促进房地产实现分享化，应当成为重要任务之一；第三，我国住房公积金制度已经行之20年，其中积弊甚多，到了重新审视并谋求改革的时候了。
从年的发展情况来看，上述预判基本覆盖了今年及今后若干年我国房地产金融市场的主要热点。对这些问题的讨论，构成本年度报告的主题。
一、房地产泡沫再起及背后的“分化”现象
新冠疫情的突然降临，给本就面临下行压力的全球经济按下了“暂停键”。为了救助危机，各国*府竞相“放水”，致使这个世界洪水滔天。然而，由于经济极度衰退，且各国均采取以邻为壑战略而自保，天量的资金并未如宏观当局所愿那样大规模流入实体经济，其中相当大一部分，或进入金融领域，用以交易种类日益增多、结构也越来越复杂的金融产品，从而将“金融上层建筑”越吹越大；或进入房地产领域，去重温据说是二十年来只涨不跌的旧梦。国家统计局的数据表明，全国商品住宅的销售和资金来源，在经历2月份的短暂冲击后反弹强劲。典型的案例是疫情之下的深圳楼市，房地产金融研究中心监测的房价泡沫指标显示，深圳的租金资本化率由年12月的70.02年上升至年3月的79.77年，其泡沫程度居全国之首，涨幅亦为全国最高。问题在于，房地产价格的这种涨势与实体经济的颓势恰成对比，面对实体经济极不乐观的发展现状，人们有理由对未来我国房地产市场的走势表示担忧。
本年度报告的第八章专门对深圳楼市泡沫的原因进行了分析。初步的分析表明，高净值人群作为主力和中产阶级的“羊群行为”，推动了房价快速上涨。同时，房地产金融研究中心构建的新增LTV指标显示，房价快速上涨的背后，存在杠杆资金的支持。后一种情况尤其值得
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